Florida’nın gözde emlakçılarından ve 28 Eylül 2018 de 1,3 milyon üye arasından Türkiye, Lübnan ve BAE Liaisonu seçilen, Lead Consulting Grubu Kurucusu Emel Onur, Türklerin gözde şehirlerinden Miami’den ev almak isteyenler için yol haritası çizdi. Sibel Can’dan Acun Ilıcalı’ya kadar onlarca ünlünün ev aldığı Miami’de resmi olmayan rakamlara göre yaklaşık 5 bin Türk vatandaşının evi var.
Miami’de ev almanın sanıldığı kadar zor olmadığının, önemli olanın güvenilir yerel bir uzmandan yardım almak ve doğru soruları sormak olduğunu söyleyen Onur, Miami’de ev hayali kuranları aydınlattı.
1-Miami’de ev almak için Green Card veya Amerikan vatandaşlığı gerekiyor mu?
Hayır. Amerika’da ev almak için herhangi bir göçmenlik kategorisine sahip olmak ya da vatandaşlık şartı yok. Hatta Amerika’da olmanız bile gerekmiyor. Geçen sene pek çok müşterimize Amerika’ya ayak basmadan, evi Skype üzerinden gezdirip, tüm işlemi e-mail ve EFT ile tamamlayıp, kendilerini ev sahibi yaptık.
2-Miami’de yazlık ev alırsam Green Card ya da vatandaşlık alabilir miyim?
Miami’de ev almak, evin değeri ne kadar olursa olsun, herhangi bir göçmenlik statüsü sağlamıyor.
3-Miami’deki Türkler nerelerden ev, iş yeri alıyor?
Güney Florida’nın gözde ve Türklerden rağbet gören bölgeleri Miami ile sınırlı değil aslında. Güneyden kuzeye doğru gidersek Bal Harbour, Sunny Isles Beach, Aventura, Fort Lauderdale, Boca Raton, West Palm Beach, Türk müşterilerimizin yoğunlaştığı bölgeler. Eğlence hayatı, yaz tatili ve bayramlarda Miami daha çok tercih ediliyor. Miami kadar çılgın ve neredeyse İngilizcenin ikinci dil olduğu Latin ortama kalbiniz dayanmıyorsa ama çoluk çocuk, aile gibi motivasyonlar yoksa Fort Lauderdale bir cennet. ‘Amerika’nın Venedik’i, ‘Dünyanın yat merkezi’ isimleriyle de anılan Miami’nin 45 dakika kuzeyindeki 100 den fazla marinası olan şehir, Amerikalıların da ‘hayal tatil’ destinasyonları arasında. Miami ve Fort Lauderdale kadar genç ve dinamik olmasa da, okulları, alışveriş merkezleri, golf sahalarıyla gözde yerleşimlerden biri olan Boca Raton ise son zamanlarda Türk ailelerinin Amerika’daki gözde adreslerinden biri. Boca Raton devlet okulları yalnızca Florida’da değil Amerika genelinde de en üst sıralarda yer alıyor. Son zamanlarda bize başvuran ailelerin çoğu bu konuda bilgili ve bilinçli bir şekilde okul ismi vererek, o civarda ev aradıklarını bile söyledikleri oluyor. Amerika’daki okullar hakkında detaylı bilgi veren pek çok site var ‘www.greatschools.org’ bunlardan biri.
4-Yatırım amaçlı emlak alınması durumunda özel vize veya Green Card alınabildiği doğru mu?
Kiraya vermek, alım-satım yaparak kar yapmak amacıyla 3-4 adet ev veya apartman dairesi alınması ve bu işin ticari amaçlı yapılması durumunda E2 Yatırımcı Vizesi alınabilir. Bunun için 500- 600 bin dolar civarında bir yatırım gerekiyor. Bu vizeyi alanların eşlerine çalışma izni, çocuklarına da devlet okullarında okuma hakkı veriliyor. Bunun yanında bir de Amerikan hükumetinin onayladığı bazı kalkınma projelerine 500 bin doların üstünde yatırım yapılması halinde de verilen E-5 vizesi var ki, bu vize ile çekirdek ailenin tüm fertlerine Green Card veriliyor. Tabii bu onaya bağlı ve bu işin uzmanı avukatlar tarafından yapılan bir başvuru yapılması gerekiyor.
5-Yabancılara mortgage veriliyor mu?
Amerika’daki emlak piyasasındaki canlanma 2008’deki çöküşten sonra yabancılar konusunda çok tedirgin olan mortgage piyasasını da bir derece rahatlattı. Halen Bank of Amerika ve Chase gibi ülkenin en büyük bankaları yabancılara mortgage vermeye çok sıcak bakmasa da, pek çok yerel ve global girişimci kapitalistler paranın musluğunu açtı. Evin alım değerinin yüzde 30 kadarının peşin verilmesi halinde 5 yılı sabit yılda yüzde 6 ile yüzde 8 arasında faizle, 30 yıla kadar vadeli mortgage almak mümkün.
6-Mortgage alabilmek için ne yapmak gerekiyor?
Türkiye’deki bankacılarınızla ve mali müşavirinizle iyi geçinin. Onlardan alınacak referans mektupları mortgage prosedürlerinin çok önemli bir parçası, her mortgage firmasının istediği evraklar listesi farklı olsa da, bu iki kalem genelde ortak. Bazı firmalar yüzde 30 peşinatın yanında gelecek iki yılın ödemelerini kapsayacak meblağda bir paranın Amerika’da bir hesapta tutulmasını ön koşul olarak koyuyor.
7-Alım-satım, masraf, emlak ve gelir vergileri ne kadar?
Söz konusu ev almak olduğunda işlemin nakit veya mortgage olmasına bağlı olarak bu süreç 90 güne kadar çıkabiliyor. Nakit işlemler 7-15 gün arasında ve evin büyüklüğüne ve şehrine bağli olarak toplam bin dolar civarında bir işlem bedeli ve bilirkişi raporu masrafı ile tamamlanabiliyor. Devreye mortgage veya lansman öncesi mülkler girdiğinde süreç biraz daha uzuyor ve masraflar daha değişken olabiliyor.
8-Emlakçıya gerek var mı? Sahibinden alsak daha hesaplı olmaz mı?
Tam aksine, daha da pahalıya mal olabilir. ABD Ulusal Emlakçılar Birliği’nden yapılan açıklamaya göre 2017 yılında Amerika’da alıcıların yüzde 87 si ve satıcıların yüzde 89’u Gayrimenkul Danışmanı kullanıyor. Sahibinden Satılık yüzde 8 ile tüm zamanların en düşük seviyesinde. (http://www.realtor.org/field-guides/field-guide-to-quick-real-estate-statistics) Yani sahibinden satılık ev almaya kalkıldığında piyasadaki evlerin yalnızca yüzde 8’ine kalıyorsunuz ve onları da bulmak için sokak sokak gezmek ve ne aradığınızı çok iyi bilmek ve çok sıkı pazarlık etmek gerekiyor. Çünkü çoğu zaman ev sahiplerinin evlerinin değeri konusunda çokta gerçekçi olmayan duygusal beklentileri var. ‘Sahibinden satılık’ levhalarının aylarca yerinden kalkmadığına şahit oluyoruz. Çünkü her ev sahibi kendi evlerinin mahallenin en güzel evi olduğunu düşünüyor, birilerinin onlara yeşil duvar kağıdının artık moda olmadığını ve iki blok ötede aynı boyutlarda evin 20 bin dolar daha ucuza satıldığını kibarca söylemesi gerekiyor ve bu işte emlakçılara düşüyor tabii.
9- Komisyon ne kadar, ne zaman ödeniyor? Evi alan ne kadar, satan ne kadar ödüyor?
Bu hikayenin en güzel kısmı da bu. Genelde yüzde 6 olan komisyon yalnızca evi satandan alınıyor. Satıcı tarafından işlem tamamlandığında ödenen komisyon, iki tarafın danışmanı tarafından eşit olarak paylaşılıyor. Eğer alıcıların kendi danışmanları yoksa, satıcının danışmanına ulaşıp (bir milyonda bir) yüzde 6 komisyon ödüyorlar. Yalnız geldim yüzde 3 veriyim olayı yok yani. Komisyon satıcıyla, satıcı danışmanı tarafından ev piyasaya çıkmadan yapılan bir kontratla belirleniyor. Onun için Amerika’da danışmansız ev satmak sadece yüzde 8 oranındaki satıcının kalkıştığı çok zor ve acılı bir süreç. Danışmansız ev almak gerçekten çılgınlık. Çünkü aynı parayı ödeyip bu ortalama 90 gün süren bilinmeyenlerle dolu yolculuğa yapayalnız çıkmak anlamına geliyor.
10- Emlak danışmanının işinin ehli ve güvenilir olduğunu nereden anlarız?
Örneğin Amerika’da 1 milyon 300 bin emlakçı var. Bunlardan yalnız 40 bininin Accredited Buyer Representative (ABR) sertifikası var. Şirketimiz de bunlardan biri. Derneğin ‘Realtor.com’ sitesine girerek ilgilendiğiniz bölgelerdeki emlak danışmanlarının listelerini inceleyerek konuştukları diller, eğitimleri gibi kriterleri inceleyerek kendinize bir danışman seçebilir ya da http://leadconsulting.com/ sitesinden bize ulaşın, biz kendi bölgemiz dışında bile olsa danışman bulma konusunda size seve seve yardımcı olalım. İstanbul ve Boca Raton ofislerimizle size bir email kadar yakınız deniz@lead-miami.com’dan Türkiye Genel Müdürümüz Deniz Derelli ve emel@lead-miami.com adresinden bana ulaşabilirsiniz.
Emel Onur, CPA, MBA
CEO, Broker
LEAD Consulting Group
4800 N. Federal Highway
A290 Boca Raton,FL 33428
emel@lead-miami.com