Last Updated on 20 Haziran 2023 by Turizm Günlüğü
Av. Hande Elverdi Şahin ve Av. Murat Şahin, tahliye davaları konusunda ev sahipleri ve kiracılar için önemli bilgiler veriyorlar. Türk Borçlar Kanunu’nun kira konusundaki hükümlerinin yanı sıra, ev sahiplerinin ve kiracıların haklarını da detaylı bir şekilde ele alıyorlar. İşte Av. Hande Elverdi Şahin ve Av. Murat Şahin ile Tahliye Davaları üzerine bilgilendirici bir bakış.
2022-2023 döneminde konut kiraları üzerinde yapılan düzenlemeler sonucu, belirli tarihler arasında yenilenen kira sözleşmelerinde yüzde 25’in üzerinde artış yapılamaması kararı alındı. Ancak, bu durum yeni kira sözleşmelerinin yüksek bedeller üzerinden yapılmasına ve eski tarihli kira sözleşmesi ile evlerini kiraya veren ev sahiplerinin düşük kira almasına sebep oldu. Ev sahipleri bu durumun sonucu olarak kiracılarını tahliye ederek evlerini daha yüksek bedellere kiralamaya başladılar.
Av. Hande Elverdi Şahin ve Av. Murat Şahin, bu karmaşık durumu ve kiracılarla ev sahiplerinin haklarını ele alıyor. İkili, tahliye davalarında kullanılan çeşitli yöntemlere değinirken, bir avukatın rehberliğinin önemine de dikkat çekiyor. Bu yöntemler arasında, tahliye taahhüdünün varlığı, geçmişe dönük eksik ödeme veya düzenli gecikmeler, ev sahibinin ihtiyaç duyduğu durumlar, yeni malikin gereksinimi ve kiracının veya eşinin aynı ilçede başka bir evi bulunması yer alıyor.
Ev sahiplerinin haklı bir sebep olmadan sözleşmeyi 10 yıl boyunca feshedemeyeceğini belirten avukatlar, aynı zamanda ev sahiplerinin kiracılarını tahliye edebileceği durumları ve tahliye yöntemlerini detaylarıyla açıkladılar. İşte o açıklamalar…
TAHLİYE DAVALARINDA EV SAHİPLERİNİN VE KİRACILARIN HAKLARINA DAİR DEĞERLENDİRMELER
Geçtiğimiz sene konut kiralarına ilişkin yapılan düzenleme ile; 1 Haziran 2022 -1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen sözleşmelerde, kiralara yüzde 25’in üzerinde artış yapılamayacağına karar verilmişti. Ancak yeni kiralamalara ilişkin bir düzenleme bulunmadığı için yeni yapılan kira sözleşmeleri yüksek bedeller üzerinden yapılmaya devam ederken eski tarihli kira sözleşmesi ile evini kiraya veren ev sahipleri emsallerinin çok altında bir kira bedeli alır hale geldi. Bunun sonucu olarak; ev sahipleri kiracılarını tahliye ederek evlerini daha yüksek bedellerden kiraya verme yoluna gitmeye başladı. Doğal olarak bu durum mahkemelerdeki yoğunluğu arttırırken yüksek enflasyon hem kiracı hem de kiraya verenin mağduriyetine sebep olmaya başladı.
Ev sahiplerinin haklı bir sebep olmadıkça sözleşmeyi 10 sene fesih hakkı yok
Ev sahipleri her ne kadar imzaladıkları sözleşmenin bir yıllık olduğunu düşünmekte ise de, Türk Borçlar Kanunu m. 347/1 gereğince; kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi 10 yıllık uzama süresi sona ermeden tek taraflı bir şekilde kira sözleşmesini sona erdiremez. Kanun’un ev sahibine tanıdığı sayılı şartların varlığı halinde sözleşme malik tarafından sona erdirilebilir. Bu yazımızda ev sahibinin hangi şartların varlığı hallerde kiracısını tahliye edebileceğine değinmek istedik. Buna ilişkin birçok farklı yöntem bulunmakta ve her kira ilişkisi özelinde bu ihtimaller kapsamlı bir şekilde değerlendirilerek doğru yöntemin seçilmesi konusunda alanında uzman bir avukattan destek alınması faydalı olacaktır. Fakat, genel olarak ihtimallere ilişkin kısaca bilgi vermek gerekirse;
TAHLİYE TAAHHÜTÜNÜN VARLIĞI HALİNDE
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/I maddesi uyarınca; kiracı, ev sahibine evi belirli bir tarihte boşaltacağını belirten bir taahhütname verebilir. Uygulamada özellikle kira sözleşmesinin imzalanması sırasında ev sahipleri tarafından bir ön şart olarak tahliye taahhütnamesi kiracıya eş zamanlı olarak imzalatılmaktadır. Tahliye tarihinin boş bırakıldığı ve ev sahibine istediği zaman bu tarihi doldurup tahliye talep etme hakkı tanındığı görülmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da tahliye taahhütnamesinin boş tarihle verilmesi durumunda kiracının bu duruma katlanması gerektiği yönünde kararlar vermiştir. Tahliye taahhüdünün ev sahibi tarafından anlaşmaya aykırı bir şekilde doldurulduğu iddiası mevcut ise de, bu iddianın kiracı tarafından yazılı bir şekilde ispatlanması gerekmektedir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2014/8-1422 K. 2015/1107 T. 27.3.2015 sayılı kararı)
Tahliye taahhütnamesi teknik bir konu olduğu için kira hukukunda uzman bir avukattan profesyonel bir destek alarak düzenlenmesi faydalı olacaktır. Şöyle ki, taahhüt tarihi ve imza tarihi her zaman kira sözleşmesinden daha ileri bir tarih olmalıdır. Aksi takdirde mahkemeler ve Yargıtay tarafından tahliye taahhütleri geçersiz kabul edilmektedir. Bir diğer önemli konu ise ev sahibi, taahhütnamedeki tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde icra takibi ya da dava yoluyla bu tahliye hakkını kullanması gerekmektedir. Aksi halde alınan taahhüt yine geçersiz olacaktır.
GEÇMİŞE DÖNÜK EKSİK ÖDEME VARSA VEYA DÜZENLİ OLARAK ÖDEMELER GECİKTİRİLİYORSA
Türk Borçlar Kanunu’nun 314 maddesine göre bir kiracı, kira bedelini en geç taraflar arasında akdedilen sözleşmeye göre anlaşılan tarihte ödemek zorundadır. Eğer kiracı süresi içerisinde kira bedelinin tamamını eksiksiz bir şekilde ödemez ise ev sahibi kiracıya karşı kira alacağının tahsili ve tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Kiracıya gönderilen tebligattan sonra kiracı 30 günlük yasal süre içerisinde dosya borcunun tamamını ödemez ise açılacak dava ile kiracı tahliye edilebilmektedir. Kiracı 7 günlük süre içerisinde borca yönelik herhangi bir itiraz gerçekleştirmezse de, 30 günlük ödeme süresinin dolması akabinde ev sahibinin kira alacağı için tahliyenin yanı sıra haciz hakkı da bulunmaktadır.
Kira bedeli her ne kadar taraflar arasında anlaşmaya dayalı olarak ödenmiş olsa dahi taraflarca EFE-TÜFE oranı yanlış hesaplanmış olabilir. Bu sebeple uzman bir avukat aracılığı ile kira bedelinin her sene için hesaplanması ile yapılan ödemeler karşılaştırılır. Yargıtay, kira bedelinde 35 Kuruş eksik yapılan ödemeyi dahi tahliye sebebi saymaktadır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/6655E., 2015/10585K. sayılı ve 01.12.2015 tarihli kararı) Bu sebeple, yapılan hesaplamalarda yer alan küçük farklar dahi tahliye kararı verilebilmesine neden olabilmekte ve kiracı açısından mağduriyet yaratabilmektedir.
Bir diğer yaygın tahliye yöntemi de geç ödemelerde ihtar gönderilmesidir. Şöyle ki, TBK 352/II maddesine göre 1 kira yılı içinde kiracı kirayı iki kez ödememişse ve her ödemediğinde ev sahibi yazılı ihtarname keşide etmişse, bu durum ev sahibine tahliye davası açma hakkı sağlar. Kiracının ödemeleri geciktirmesini önlemek için sıklıkla başvurduğumuz bir yol olan iki haklı ihtar uygulaması kiracıların tahliye olmak istememesi sebebi ile ödeme günlerini kaçırmamasını ve kiralarını düzenli bir şekilde ödemelerini sağlamaktadır.
EV SAHİBİNİN İHTİYACI ORTAYA ÇIKMIŞSA
Ev sahiplerinin kiracılarını tahliye ederken kullanabileceği diğer bir yöntem ise ihtiyaç ya da tadilat sebebiyle tahliye talebidir. Ev sahibi; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ev veya işyeri gerekirse kiracısını tahliye edebilir. Bunun için fesih sürelerine uyulması ve sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye talepli dava açılması gerekir.
Bu tahliye sebebinde ev sahibinin gereksiniminin gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Çünkü bu yöntem ile tahliye edilmiş bir taşınmaz haklı sebep olmaksızın, kiralanan üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya verilemez. İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen bir konutun yeniden kiraya verildiğinin eski kiracı tarafından tespiti halinde kiracının açacağı bir tazminat davası yolu ile ev sahibi son yılda ödenmiş olan bir yıllık kira bedelini tazminat olarak eski kiracıya ödemekle yükümlüdür.
YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ SEBEBİ İLE
Türk Borçlar Kanunu’na göre yeni malik satın aldığı evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için tahliye ettirebilir. Bunun için yeni malik evi aldığı tarihten itibaren kiracıya bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtarnamede evi yeni aldığını, bu eve kendisinin veya Kanunda sayılan yakınlarından birinin ihtiyacının olduğunu belirtmesi gerekir. Ayrıca ihtarnamenin ekine yeni tapu belgesinin bir örneği de eklenir. Eğer kiracı evi tahliye etmezse yeni malik dava açabilir. Ancak bu davayı açmak için yasal bir süre bulunmaktadır ve bu sürenin kaçırılmaması için hukuki destek alınması önemlidir.
Zaman zaman ev sahiplerince yapılan muvazaalı satışlarda yeni malik üzerinden tahliye davası açılmaktadır. Şayet kiracı tarafça bu muvazaa kanıtlanmadığı takdirde kiracı tahliye edilebileceği için satışın gerçeği yansıtmadığının ispatı davada büyük bir önem taşıyacaktır.
KİRACININ VEYA EŞİNİN AYNI İLÇEDE EVİ VARSA
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda ev sahibi kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Bütün bu konulara dair daha detaylı bilgi için Av. Hande Elverdi Şahin ve Av. Murat Şahin’e info@sahinpartners.com adresinden veya www.sahinpartners.com web sitesi üzerinden ulaşabilirsiniz. Bu konularda profesyonel yardım almanın önemini unutmayın.
